这个城市排名,我傻眼了...

养生 2019-09-11 13:27:49 城市 收入 增长

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  最近看了一篇研究论文:

  《从土地金融到土地财政:资本的胜利、有为的政府与城市的转型》

  文章的作者赵燕菁先生,是厦门大学双聘教授,也是城市规划设计领域的专家。

  有关城市转型的部分我觉得很有意思,不妨来一起讨论下。

  文中,包括赵教授在演讲中也曾提到,

  城市就像企业,转型的关键,在于能否要靠「运营」来维系自身发展。

  在买房投资选择城市时,这个标准要比GDP更具有指导意义。

  1.

  先解释背景。

  中国城市的增长来自两个方面。

  一是资本型增长。

  主要表现为:卖地带来收入,赚的钱用于基础建设,如修桥修路、轨道交通、机场码头等。

  用企业来类比,这就是一个用原始资本来买入生产资料、扩大生产规模的过程。

  二是运营型增长。

  一家企业有了厂房有了设备,就需要生产、销售,从建设转向运营,从而产生收益。

  对于一家企业来说,有收益、能赚钱,才是能够长久发展下去最关键的因素,

  一座城市也是如此。

  2.

  在城市发展的开始阶段,资产型增长占比较大,城市不断建设扩张:

  开发新区、修新路、建新地铁轻轨、盖新商场新楼盘…

  但一座城市不可能无限扩张下去。

  随着边际效应递减,当城市建成面积足够大时,资本型增长就会放缓,(所以不通地铁的远远远郊没什么希望)

  这时候,城市不再有大规模的基建项目,运营型增长开始显现。

  以房产为例,

  在资产型增长阶段,市场以新房为主,收入主要来自土地出让和开发商缴纳的土地增值税,国内绝大多数城市皆是如此;

  而在运营增长阶段,市场以二手房为主,收入主要来自二手房交易税费、租金(和房产税),比如国内的京沪、日本东京等大多数发达城市。

  ——>

  3.

  衡量城市经济常用的几个指标有:

  土地出让金:卖地赚的钱,可以认为是城市的原始启动资金

  城市固定资产投资:城市基础建设的投入

  经济总量(GDP):干了多少活

  一般公共预算收入:赚了多少钱(以税收为主),即我们常说的“地方财政收入”。

  一般公共预算支出:城市的维护成本,比如教育、医疗、养老等

  按照赵燕菁教授的说法,

  一般公共预算收入,是运营一座城市所产生的“现金流”,

  而固定资产投资,是为了建设城市而投入的成本。

  用「一般公共预算收入与固定资产投资的比值」这个指标,可以衡量一座城市的“业绩”。

  遗憾的是,我并没有找到赵教授演讲中展示的城市排名,

  只能根据统计数据做了一份(部分重点城市),如图:

  (单位:亿元;一般预算收入为2018年数据,固投金额为2017年数据)

  以上数据来自各地统计公报和网络,可能因统计口径不同而存在误差。

  二者比值越高,说明在同样投入下获得的产出越高,城市自身造血能力越足,

  相应的,房价也更有支撑。

  注:一般预算收入是指城市上缴上级以后到手的可支配收入。不同级别的城市上缴比例有差异,直辖市和计划单列市会高一些。

  3.

  我们观察这份表格,可以看出:

  比值较高的只有上海、深圳和北京三个一线城市,也是最有可能率先转型成功的城市(或者说某些程度上已经成功了)。

  而几个我们常识中的强二线,在这份榜单中却落了下风,

  比如武汉、天津、郑州、成都、重庆,收入固投比都低于0.2,

  尤其是成渝两地,因为巨大的固投金额(接近甚至超过一万亿)作为分母,一下子滑到了底部...

  这反映出,这几个城市还处在大规模建设的积累期,

  虽然收入比较高,但建设投资却是天量,仅靠自身难以维持,需要政策支援;

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  其次是长沙、西安、合肥,同样固投金额很高,同时产出也没跟上,对政策的依赖更强,——>

  这类城市的房产,一方面,会随着城市的不断成熟而有较大和较快的涨幅;

  但另一方面,城市将来能否成功转型的不确定性相对较大,因而安全性和保值功能略差。

  同为二线的苏州、杭州和体量较小的厦门,则相对“自强自立”,体现在房价上,就是价格偏高,但保值性更好。

  比较让人意外的是沈阳,投入产出比仅次于沪深京,排名第四。

  我查了一下数据,发现沈阳的固投从2016年开始骤减(比上年减少69.4%),

  2016年全国城市房价翻倍,唯独沈阳是个例外,也与它没有用大基建拉动有关。

  脱离大基建以后,沈阳的财政收入水平仍然维持了稳定的上涨(每年3%-5%左右),说明城市运营的不错,

  —— 用官方一点的话说,沈阳算「经历了转型阵痛」并且经受住了考验。

  至今,它的房价也是慢慢涨起来的,是比较健康的增长模式。

  4.

  除了上面提到的收入固投比,赵教授还提出了另一个选城标准:

  用「一般公共预算收入与GDP的比值」来衡量城市的经济发展质量,

  比值越高,经济含“金”量越高。

  若一座城市GDP高但是收入低,说明干活多、赚钱少,并不是一个好现象。

  反之,能赚钱、能让人赚钱的城市,才能吸引人口并且真正留住人口。

  真正留下的人口,才能对房价形成有效支撑。

  还是上面的城市,收入/GDP的排名是这样的:

  (单位:亿元)

  不得不说,这个排名,还真有点颠覆我们对许多城市的认知...

  沪京深排名靠前,正常;

  但广州就吓人了,堂堂一线居然沦落到和长沙、佛山差不多;

  而厦门排到了第三位,仅次于京沪;

  宁波则排名第六,力压除杭州之外的一众强二线城市;

  当然,计划单列市在财政方面的天然优势会对排名结果的影响...

  ——>

  在社会主义市场经济下,城市的首位度和级别还是非常重要滴...

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